【株基礎㊶】REIT（不動産投資信託）とは？

お世話になります。はいさび です。

「リート（Jリート）」という言葉を聞いたことがありますか？
リートとは、不動産投資信託のこと。

不動産…というだけでとても難しそうですが、仕組みをしっかり理解すれば初心者さんでも手軽に投資できる商品なのだそうです。

今回は、REIT（リート）について学びます。

REIT（不動産投資信託）とは？

「株式投資」とは、株式（株式会社が資金調達するために発行する証券）の値上がり益や配当金などを目的として投資するもの。

「債券」とは、債券（国や企業などがお金を借りるために発行する借入証書）を買った人がお金を貸す代わりに受けとる利子を目的として購入するもの（満期になると額面全額が返済されます）。

「投資信託」とは、多くの投資家から集めたお金をひとつにまとめて、株や債券などのさまざまな金融商品を組み合わせて専門家が運用し、その成果を投資家に還元するというもの。

（投資信託について、くわしくはこちらへ）

「REIT（リート）」とは、不動産投資信託（Real Estate Investment Trustの略）のことです（不動産を投資対象とした資産運用）。

REITは証券会社を通じて売買します（証券口座が必要です）。

REITでは、投資家が投資した資金の運用や不動産の維持管理など、すべて国の登録を受けた不動産運用の専門家（資産運用会社）がおこないます。

この「REIT」という仕組みはアメリカ生まれ。
これにならい日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます。

J-REITは株式と同じように証券取引所に上場しているため、取引時間内であればリアルタイムで売買することができます（流動性が高い）。

また、経済情勢や運用状況などによってJ-REITの価格は変動しますが、取引価格はつねに公表されており、情報開示も充実しています。

（以下、ここではJ-REIT（ジェイ-リート）のことをREIT（リート）といいますね）。

REIT（リート）とは？

REIT（リート）とは、不動産投資法人が多くの投資家から集めた資金を使ってオフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入し、その不動産から得られた家賃収入や売却益を利益として投資家に分配する投資商品です。

運用は不動産の専門家に任せられており、投資家は賃料収入や不動産売却収入などから費用を差し引いたものを利益（分配金）としてを受け取ることができます。

「分配金（ぶんぱいきん）」とは、株でいう配当金のようなものです。

分配金を受け取る権利のことを「投資口（とうしぐち）」といい、単位は口（くち）。
現在上場しているREITの売買単位はすべて1口です（リートの最低投資金額＝リートの価格））。

REITは、運用している不動産から得られる賃料などの収入が主な収益源であり、この大半を配当（分配金）として出す仕組みになっています。

賃料収入は定期的に受け取ることができるため収益が安定しており、投資家が受け取る分配金の変動は比較的小さく抑えられています。

（賃料収入は、空室のリスクがあったり、不動産の用途や対象物件のある地域などによる影響を受けるため、REITでは多くの不動産に分散投資をおこなうことでリスクを回避しています）。

REITの場合、一定の条件（収益の90％超を分配金にするなど）を満たせば実質的に法人税がほとんどかからないといったことがあり、「内部留保」もないため、収益がほぼそのまま分配金として出される仕組みになっています。

（分配金にかかる税金は源泉徴収されるため、通常、確定申告は不要です。また、売却益は申告分離課税ですが、特定口座の「源泉徴収あり」で取引している場合は確定申告は不要です）。

REITは、法律に基づき「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています（REITは会社型の投資信託）。

REITは「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。
投資家から預かった資金をもとに、REITは不動産などに投資し、購入した物件の賃料収入や物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。

「運用会社」…投資する不動産の選定、賃貸条件などの戦略決定、不動産の価値を維持するための修繕計画の立案・実行、また、資金調達などの財務戦略の立案などをおこなう
「資産保管会社」（通常は信託銀行）…保有している不動産などの資産の管理をおこなう
「事務受託会社」…会計・納税・投資法人債に関する事務などを業務ごとに専門の会社がおこなう

REITのメリット・デメリット

REITのメリットは…
①少額からでも間接的に不動産へ投資することができる
②不動産投資のプロが運用してくれる
③好配当利回り（分配金）に期待が持てる
④複数の不動産に投資し運用するためリスクを分散できる
⑤換金性が高い（J-REITなど上場しているREITは、市場が開いている時間であれば購入や売却の注文がいつでも可能）　…などがあります。

REITのリスクは…
①元本保証がない（投資口価格はつねに変動する）
②分配金変動リスクがある（分配金は一定ではない）
※不動産のリスクはわかりにくいものです。被災を受けた場合や物件の価値の低下、金利の変動、法制度の変更などにより投資口価格や分配金が変動する可能性があります。
③上場廃止や倒産のリスクがある　…などがあります。

REITの種類

REITには…
①「REIT（個別銘柄）」
②「REITファンド（投資信託）」
③「REIT ETF（上場投資信託）」
…という3つの投資形態があります。

REITとREIT ETFは証券会社でのみ取り扱い、REITファンドは証券会社のほかに銀行でも取り扱っています。

REIT ETFとは、REIT市場の値動きをあらわす株価指数と連動するETF（上場投資信託）です。

REITは多数あり、非上場のREITもあれば上場しているものもあります（J-REITは上場しています）。

そのほかにも…
通常の株式投資と同様に市場が開いている時間であればリアルタイムで売買できる（価格の決まり方も取引の仕方も税制も上場株式と同じ）。
また、REITファンドよりも信託報酬（手数料）が安い　…などの特徴があります。

REITを選ぶときには…

REIT各社は、どの種類の不動産に投資するのか？どの地域の不動産に重点を置くのか？など運用方針を定めて公表しています。

また、今後取得する不動産の種類、所在地、規模、取得後の管理の方針や売却の方針、財務に関する方針なども定められています（実際に投資（保有）している個々の不動産についても詳細に公表されています）。

REITに投資する場合、税金や証券会社への手数料などの費用が発生するので、くわしくは各証券会社のホームページで事前に確認してくださいね。

まとめ

• REIT（リート。不動産投資信託）は、不動産投資法人が多くの投資家から集めた資金を使ってオフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入し、その不動産から得られた家賃収入や売却益を利益として投資家に分配する投資商品（J-REITともいう）
• 運用は不動産の専門家に任せられており、投資家は賃料収入や不動産売却収入などから費用を差し引いたものを利益（分配金）としてを受け取ることができる（売買し、売却益を得ることもできる）
• REITは、収益がほぼそのまま分配金として出される仕組みになっている
• REITでは、資産運用の業務は「運用会社」に、資産保管の業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されている
• 投資家への分配金の主となる賃料収入は、不動産の用途や対象物件のある地域による影響を受けるため、REITでは一般の不動産投資に比べて投資先を分散している
• REITのメリットには…少額からでも間接的に不動産へ投資することが可能。不動産投資のプロが運用してくれる。好配当利回り（分配金）に期待が持てる。複数の不動産に投資し運用できるためリスクを分散できる。換金性が高い…といったものがある
• 一方、REITのリスクには…元本保証がない。分配金変動リスクがある。上場廃止や倒産のリスクがある…といったものがある
• REITには「REIT（個別銘柄）」「REITファンド（投資信託）」「REIT ETF（上場投資信託）」という3つの投資形態がある
• REITは多数あり、非上場のREITもあれば上場しているものもある（J-REITは上場している）
• REITを選ぶ際は、各REITの運用方針を把握しておくことが大切