【株基礎㊶】REIT(不動産投資信託)とは?

株基礎

お世話になります。はいさび です。

「リート(Jリート)」という言葉を聞いたことがありますか?
リートとは、不動産投資信託のこと。

不動産…というだけでとても難しそうですが、仕組みをしっかり理解すれば初心者さんでも手軽に投資できる商品なのだそうです。

今回は、REIT(リート)について学びます。

★今日のポイント★
①REIT(リート。不動産投資信託)は、不動産投資法人が多くの投資家から集めた資金を使ってオフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入し、その不動産から得られた家賃収入や売却益を利益として投資家に分配する投資商品(J-REITともいう)
②運用は不動産の専門家に任せられており、投資家は賃料収入や不動産売却収入などから費用を差し引いたものを利益(分配金)としてを受け取ることができる(売買し、売却益を得ることもできる)
③REITは少額からでも間接的に不動産へ投資することができる
④REITには「REIT(個別銘柄)」「REITファンド(投資信託)」「REIT ETF(上場投資信託)」という3つの投資形態があり、非上場のREITもあれば上場しているものもある(J-REITは上場している)

REIT(不動産投資信託)とは?

株子センセイ
株子センセイ
投資(資産運用)…と一言でいっても、株式投資だけではなく、いろいろなものがありますよね?
株お
株お
株式投資、債券、投資信託…なんかがあるよね!

「株式投資」とは、株式(株式会社が資金調達するために発行する証券)の値上がり益や配当金などを目的として投資するもの。

「債券」とは、債券(国や企業などがお金を借りるために発行する借入証書)を買った人がお金を貸す代わりに受けとる利子を目的として購入するもの(満期になると額面全額が返済されます)。

「投資信託」とは、多くの投資家から集めたお金をひとつにまとめて、株や債券などのさまざまな金融商品を組み合わせて専門家が運用し、その成果を投資家に還元するというもの。

(投資信託について、くわしくはこちらへ)

株子センセイ
株子センセイ
…ところで、投資信託の仲間である「REIT(リート)」って聞いたことがありますか?
株お
株お
あっ、聞いたことあるよ!…意味はわからないけど(*_*;
リートって、どういうものなの?

「REIT(リート)」とは、不動産投資信託(Real Estate Investment Trustの略)のことです(不動産を投資対象とした資産運用)。

REITは証券会社を通じて売買します(証券口座が必要です)

株お
株お
不動産投資って、アパート経営のように不動産を所有して経営するもの…だよね?
株子センセイ
株子センセイ
これまでは不動産投資というとそういったものが一般的でしたが、それでは経営管理や不動産などに関する知識、維持管理の手間、大きな資金などが必要ですよね?
そこで、より不動産に投資しやすいようにと考えられたのが「REIT」という金融商品なんです

REITでは、投資家が投資した資金の運用や不動産の維持管理など、すべて国の登録を受けた不動産運用の専門家(資産運用会社)がおこないます。

この「REIT」という仕組みはアメリカ生まれ。
これにならい日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます

J-REITは株式と同じように証券取引所に上場しているため、取引時間内であればリアルタイムで売買することができます(流動性が高い)。

また、経済情勢や運用状況などによってJ-REITの価格は変動しますが、取引価格はつねに公表されており、情報開示も充実しています。

(以下、ここではJ-REIT(ジェイ-リート)のことをREIT(リート)といいますね)。

株お
株お
不動産投資信託(ふどうさんとうししんたく)っていうと、なんだか難しそうだし危険そうだね…?
株子センセイ
株子センセイ
たしかにノーリスクではありませんが…リスクとは将来の損益がどうなるのかわからないという不確実性のこと。
しっかりと仕組みを理解した上で投資しましょうね!

REIT(リート)とは?

REIT(リート)とは、不動産投資法人が多くの投資家から集めた資金を使ってオフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入し、その不動産から得られた家賃収入や売却益を利益として投資家に分配する投資商品です

運用は不動産の専門家に任せられており、投資家は賃料収入や不動産売却収入などから費用を差し引いたものを利益(分配金)としてを受け取ることができます

「分配金(ぶんぱいきん)」とは、株でいう配当金のようなものです。

分配金を受け取る権利のことを「投資口(とうしぐち)」といい、単位は口(くち)。
現在上場しているREITの売買単位はすべて1口です(リートの最低投資金額=リートの価格))。

株お
株お
投資家はこの投資口を証券会社から購入するんだね。
不動産っていうと投資金額が高そうだけど…1口あたりどれくらいで買えるの?
株子センセイ
株子センセイ
REITは通常の不動産投資に比べ、少額での投資が可能です(投資口の価格は市況によって変わりますが、1口あたりの金額は数万円〜数十万円程度)
株お
株お
少額の資金でもビルやマンションやショッピングセンターなどのオーナーの1人になることができるんだね!
株子センセイ
株子センセイ
そう。分配金も魅力ですよね。
分配金は決算がおこなわれる際に投資家に対して支払われるんですよ

REITは、運用している不動産から得られる賃料などの収入が主な収益源であり、この大半を配当(分配金)として出す仕組みになっています

賃料収入は定期的に受け取ることができるため収益が安定しており、投資家が受け取る分配金の変動は比較的小さく抑えられています。

(賃料収入は、空室のリスクがあったり、不動産の用途や対象物件のある地域などによる影響を受けるため、REITでは多くの不動産に分散投資をおこなうことでリスクを回避しています)。

株子センセイ
株子センセイ
REITの多くは年に2回決算をおこなうので、運用が順調であれば年に2回分配金を受け取ることができるんですよ(年1回決算のREITもあります)
株お
株お
分配金かぁ…決算がたのしみになるね^^
株子センセイ
株子センセイ
じつは、REITは一般の株式などに比べると投資家に分配金を出しやすい金融商品といえるんです

REITの場合、一定の条件(収益の90%超を分配金にするなど)を満たせば実質的に法人税がほとんどかからないといったことがあり、「内部留保」もないため、収益がほぼそのまま分配金として出される仕組みになっています。

株子センセイ
株子センセイ
高い分配金を得られるメリットを活かして長期投資したり、株式と同じように安く買って高く売ることで売買益を狙ったり…うまく使い分けて投資したいですね

(分配金にかかる税金は源泉徴収されるため、通常、確定申告は不要です。また、売却益は申告分離課税ですが、特定口座の「源泉徴収あり」で取引している場合は確定申告は不要です)。

株お
株お
うわぁ~!それはうれしいね!
…ところで、REITは不動産投資法人がおこなう…っていうことだけど、投資法人(とうしほうじん)って何?
株子センセイ
株子センセイ
「投資法人」とは、投資を目的とした法人のことです

REITは、法律に基づき「不動産投資法人」と呼ばれる会社のような形態をとっています(REITは会社型の投資信託)。

REITは「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。
投資家から預かった資金をもとに、REITは不動産などに投資し、購入した物件の賃料収入や物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。

株子センセイ
株子センセイ
業務自体は外部に委託するよう法律で定められているんですよ。
資産運用の業務は「運用会社」に、資産保管の業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されています

「運用会社」…投資する不動産の選定、賃貸条件などの戦略決定、不動産の価値を維持するための修繕計画の立案・実行、また、資金調達などの財務戦略の立案などをおこなう
「資産保管会社」(通常は信託銀行)…保有している不動産などの資産の管理をおこなう
「事務受託会社」…会計・納税・投資法人債に関する事務などを業務ごとに専門の会社がおこなう

REITのメリット・デメリット

株お
株お
REITは投資信託の仲間だから、運用は不動産のプロにお任せ!
不動産投資って大きな資金も膨大な知識も必要だから個人では敷居が高いけれど、REITなら初心者さんでも投資できるね
株子センセイ
株子センセイ
そうですね
株お
株お
REITって怖そうだなって思っていたけれど、個人では難しい大規模なオフィスビルなどへの投資でも少額から投資できるし、分配金ももらえるし、リスク回避もちゃんとされているんだね

REITのメリットは…
少額からでも間接的に不動産へ投資することができる
不動産投資のプロが運用してくれる
好配当利回り(分配金)に期待が持てる
複数の不動産に投資し運用するためリスクを分散できる
換金性が高い(J-REITなど上場しているREITは、市場が開いている時間であれば購入や売却の注文がいつでも可能) …などがあります。

株お
株お
それと、デメリットは?
リスクにはどんなものがあるのかも知っておかないとね

REITのリスクは…
元本保証がない(投資口価格はつねに変動する)
分配金変動リスクがある(分配金は一定ではない)
※不動産のリスクはわかりにくいものです。被災を受けた場合や物件の価値の低下、金利の変動、法制度の変更などにより投資口価格や分配金が変動する可能性があります。
上場廃止や倒産のリスクがある …などがあります。

株お
株お
プロにお任せ!…といっても、必ずしも利益が出るわけではないし、投資したお金が減る可能性もあるんだね。
メリットもデメリットも十分に理解したうえで投資しないと!

REITの種類

株子センセイ
株子センセイ
それから、REITの種類についても知っておくといいですよ

REITには…
①「REIT(個別銘柄)
②「REITファンド(投資信託)
③「REIT ETF(上場投資信託)
…という3つの投資形態があります。

REITとREIT ETFは証券会社でのみ取り扱い、REITファンドは証券会社のほかに銀行でも取り扱っています。

株お
株お
あれ?REITとREITファンドって同じものじゃないの!?
株子センセイ
株子センセイ
別物なんですよ。REITではひとつの不動産投資法人へ、REITファンドでは複数の不動産投資法人へ投資することになります
株お
株お
REITも分散投資だけど、REITファンドはさらに投資先を分散させられるんだね。
じゃあ、REIT ETFは?

REIT ETFとは、REIT市場の値動きをあらわす株価指数と連動するETF(上場投資信託)です。

株子センセイ
株子センセイ
ETFとは、特定の指数(日経平均株価や東証株価指数(TOPIX)など)の動きに連動する運用成果をめざし、東京証券取引所などの金融商品取引所に上場している投資信託のことです

REITは多数あり、非上場のREITもあれば上場しているものもあります(J-REITは上場しています)。

株お
株お
REIT ETFでは、個別のREITの銘柄を選ばないで上場しているREITにまとめて投資をすることができるんだね。
…ということは、REITファンドと同じく、REITよりもさらに分散した投資ができるんだね。
ほかにも特徴はあるの?

そのほかにも…
通常の株式投資と同様に市場が開いている時間であればリアルタイムで売買できる(価格の決まり方も取引の仕方も税制も上場株式と同じ)。
また、REITファンドよりも信託報酬(手数料)が安い …などの特徴があります。

株お
株お
どのREITの銘柄を買えばいいかわからないとき、東証REIT指数に連動するETFに投資すれば、上場するREITにまとめて投資をするのと同じ効果があるんだね

REITを選ぶときには…

株子センセイ
株子センセイ
どのREITに投資するのか?
…REITを選ぶ際は、各REITの運用方針を把握しておくことが大切です
株お
株お
各REITのホームページをチェック!だね

REIT各社は、どの種類の不動産に投資するのか?どの地域の不動産に重点を置くのか?など運用方針を定めて公表しています。

また、今後取得する不動産の種類、所在地、規模、取得後の管理の方針や売却の方針、財務に関する方針なども定められています(実際に投資(保有)している個々の不動産についても詳細に公表されています)。

株子センセイ
株子センセイ
さらに、過去の運用実績や投資口価格の推移なども公表されているので参考にしましょうね

REITに投資する場合、税金や証券会社への手数料などの費用が発生するので、くわしくは各証券会社のホームページで事前に確認してくださいね。

まとめ

  • REIT(リート。不動産投資信託)は、不動産投資法人が多くの投資家から集めた資金を使ってオフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入し、その不動産から得られた家賃収入や売却益を利益として投資家に分配する投資商品(J-REITともいう)
  • 運用は不動産の専門家に任せられており、投資家は賃料収入や不動産売却収入などから費用を差し引いたものを利益(分配金)としてを受け取ることができる(売買し、売却益を得ることもできる)
  • REITは、収益がほぼそのまま分配金として出される仕組みになっている
  • REITでは、資産運用の業務は「運用会社」に、資産保管の業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されている
  • 投資家への分配金の主となる賃料収入は、不動産の用途や対象物件のある地域による影響を受けるため、REITでは一般の不動産投資に比べて投資先を分散している
  • REITのメリットには…少額からでも間接的に不動産へ投資することが可能。不動産投資のプロが運用してくれる。好配当利回り(分配金)に期待が持てる。複数の不動産に投資し運用できるためリスクを分散できる。換金性が高い…といったものがある
  • 一方、REITのリスクには…元本保証がない。分配金変動リスクがある。上場廃止や倒産のリスクがある…といったものがある
  • REITには「REIT(個別銘柄)」「REITファンド(投資信託)」「REIT ETF(上場投資信託)」という3つの投資形態がある
  • REITは多数あり、非上場のREITもあれば上場しているものもある(J-REITは上場している)
  • REITを選ぶ際は、各REITの運用方針を把握しておくことが大切
株子センセイ
株子センセイ
ザックリでしたが、REITについて学びました。
各証券会社のホームページでしっかり確認し、じっくり検討して投資していきましょうね!
ここまで、お疲れさまでした!